קרנות נדל"ן אלטרנטיביות
קרנות נדל”ן אלטרנטיביות

מחירי הנדל”ן בישראל לא הפסיקו לעלות בשנים האחרונות. בשנת 2000 מחיר דירה בישראל עמד בממוצע על כ-650 אלף שקלים וכיום הוא עומד על כ-1.8 מיליון שקלים. מדובר בעלייה של כ-180% על פני שנה. אם בתחילת המיליונים נדרשו כ- 90 משכורות בממוצע כדי לרכוש דירה, היום המספר עומד על כ-140 משכורות, שהם יותר מ-10 שנים של עבודה נטו.

הגאות בשוק הנדל”ן נתמכה על ידי הריבית האפסית שאפשרה למשקיעים רבים למנף את כספם באמצעות נטילת משכנתא בהחזר נמוך ולרכוש דירה בהון עצמי נמוך יחסית. העלייה במחירי הדיור התבססה עד כה גם על עודפי ביקוש לעומת ההיצע, בייחוד במרכז הארץ שם נרשמו עליות גבוהות במיוחד בשנים האחרונות.

המשקיעים, בהתאם, לא נותרו אדישים והיקף נטילת המשכנתאות בשנים האחרונות שבר שיאים מספר פעמים. אז נראה שנדל”ן הוא השקעה מצוינת לאורך שנים ובייחוד בשנים האחרונות. איך משקיעים בנדל”ן? בואו נבדוק.

השקעה בנדל”ן – יתרונות יחסיים

התשואות הגבוהות שנרשמו בשוק הנדל”ן אינן מספרות את כל הסיפור. מבט מעמיק יותר בהשקעות חלופיות, בשוק ההון למשל, יציג תמונה מורכבת ובה תשואות גבוהות יותר של מדדים מרכזיים ביחס לשוק הנדל”ן. אולם תחום הנדל”ן טומן בחובו מס’ יתרונות יחסיים:

  • חוסר נזילות – חיסרון שהופך ליתרון. השקעה בנדל”ן איננה סחירה ונזילה לעומת השקעות בשוקי ההון. אלא שהחיסרון מתגלה לאורך שנים דווקא כיתרון. הסרבול והבירוקרטיה במכירת דירה, למשל, משפיע על המשקיע הסביר ומביא אותו בדרך כלל להחזקה ארוכת טווח. הוא ימנע מלמכור נכסים בזמני משבר, כפי שהמשקיע שאינו מנוסים נוהג לבצע בהשקעות בבורסה.
  • מינוף – נכון להיום, בנק ישראל מאפשר לרוכשי דירות לקבל מימון באמצעות משכנתא בריביות נמוכות משמעותית ביחס להלוואות מסוגים אחרים. ההון העצמי המינימלי הנדרש מהמשקיע נע בין 25% ל-50% כתלות בנסיבות ההשקעה, מה שמאפשר למנף את ההון בעלות נמוכה ביחס להשקעה בשוקי ההון.

אז איך משקיעים בנדל”ן? נבחן שתי שיטות עיקריות.

שיטה מס’ 1 – דירה להשקעה

האפשרות המסורתית היא רכישת דירה להשקעה. התשואה על הדירה מחושבת תחת שתי קטגוריות. האחת היא התשואה המתקבלת באמצעות השכרת הנכס והשנייה היא התשואה בגין עליית הערך בשווי הנכס. לדוגמה, ברכישת דירה בסכום של 2 מיליון ש”ח והשכרתה ב-3,000 ש”ח בחודש, תתקבל תשואה שנתית ברוטו של 1.8%. בעקבות העלייה התלולה במחירי הנכסים, לעומת הגידול האיטי באופן יחסי בשכר הדירה, התשואות בגין השכירות ירדו באופן יחסי לאורך השנים. התשואה בעקבות עליית ערך הנכס, כידוע, הרקיעה שחקים עם עלייה של כמעט 10% בממוצע לשנה ב-20 השנים האחרונות.

התשואות המתקבלות הן כמובן ברוטו ומהן יש להפחית את עלויות הרכישה והמכירה ואת עלויות התפעול לאורך השנים של הנכס. כמו כן, את עלויות המשכנתא נדרש גם לחשב, לרבות החשיפה לריבית שעולה בחודשים האחרונים. מדובר בעלויות לא מבוטלת כלל, החל במס הקנייה והמכירה העומד על אחוזים בודדים כתלות בערך הנכס, אי הכנסה בגין חודשים בהם הדירה לא הושכרה, עלויות שיפוצים, תיקונים ועוד. איך נאמר? מרבה נכסים מרבה דאגה. דירה להשקעה מחייבת התעסקות ותחזוקה שוטפת על מנת לשמר את הנכס במצב טוב וראוי.

השקעה בדירה חושפת את המשקיע גם לסיכון הנובע מריכוז ההשקעה בנכס אחד. חישבו על זה, קניתם דירה בפרויקט שהתגלו בו בעיות, או בניין שנפגע שניזוק בעקבות פיצוץ בצינור מים. ריכוז ההון בנכס מסוים עלול להיות מסוכן ביחס לפיזור והקצאת נכסים המתאפשרים ביתר קלות בהשקעות אחרת.

שיטה מס’ 2 – קרנות נדל”ן אלטרנטיביות

קרנות נדל”ן הן מכשירים המאפשרים למשקיעים להיחשף לשוק הנדל”ן שלא באמצעות השקעה בנכס נדל”ן מסוים בצורה ישירה ולא באמצעות חשיפה לתחום הנדל”ן דרך שוק ההון. מדובר במכשיר אלטרנטיבי המציע השקעה בנדל”ן בשני סוגים עיקריים:

  • מימון – קרנות הנדל”ן האלטרנטיביות מציעות חשיפה עקיפה לנדל”ן באמצעות מימון פרויקטים בתחום ההתחדשות העירוניות, פרויקטים בתחום התשתיות או מימון ליזמים לטובת הקמת של נכסי נדל”ן בארץ ובחו”ל.
  • החזקה והשבחה – דרך הקרנות ניתן להשקיע בנכסי נדל”ן בעלי פוטנציאל השבחה מסוגים שונים בכל העולם. בדרך כלל מהלך ההשקעה כולל רכישה, השבחת הנכס ומכירתו בזמן קצר יחסית.

לעומת השקעה בדירה, קרנות הנדל”ן האלטרנטיביות פועלות במבנה של שותפות ומאפשרות להשקיע יחד עם משקיעים אחרים במגוון רחב ובפיזור גדול של נכסים או פרויקטים ביחס להון העצמי של המשקיע. כמו כן, הקרנות מספקות למשקיעים ליווי מלא וניהול התהליך כך שהמשקיע אינו נדרש לתפעול וניהול ההשקעה בעצמו. אמנם, מרבית הקרנות האלטרנטיביות מיועדות למשקיעים כשירים, אולם ישנן קרנות המיועדות גם עבור משקיעים שאינם כשירים ואף השקעה בפרויקטים הכוללים תשקיף.

עקב האכילס של רכישת דירה להשקעה

בין אם מדובר בהשקעה בדירה או בהשקעה באמצעות קרנות נדל”ן אלטרנטיביות המשקיע ישיג חשיפה לשוק הנדל”ן. במונחים של סיכון, נראה כי ההשקעה דרך קרנות מספקת פיזור רחב יותר ובהון הנמוך מזה של רכישת דירה באופן עצמאי. אולם, בהשקעה בקרנות נדל”ן אלטרנטיביות המשקיע חשוף לסיכון ניהולי של הקרן עצמה. על כן נדרש עליו לוודא כי הקרן הינה ותיקה ויציבה, מנהליה מנוסים ובעלי רקורד מוכח. ההשקעה במגוון רחב של עסקאות ונכסים מחייב ידע וניסיון רב, ועל המשקיע להבין את הרכב תיק הנדל”ן של הקרן ואת תנאי העסקה המוצעת לו באמצעות הקרן.

בתקופה של ריבית עולה ולצד מאמצים ממשלתיים להפחתת מחירי הדיור הבאים לידי בהגדלת ההיצע והגבלת המשקיעים באמצעות העלאת המיסוי וצמצום המינוף, ניתן לומר בזהירות כי רכישת דירה להשקעה היא השקעה בעלת עקב אכילס דווקא בתקופה זו. לאחר עליות גבוהות במחירי הדיור, ההון המינימלי (הגבוה!) לרכישת דירה מבטא, באופן כללי, יחס סיכון-סיכוי אטרקטיבי פחות מאשר השקעה מפוזרת ומנוהלת באמצעות קרנות נדל”ן אלטרנטיביות.

לבדיקה, השוואה וניתוח אלטרנטיבי בין בתי ההשקעות השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.

האימפריה של טומי: המעצב שחווה נפילה ועיצב מציאות חדשה בדרך לפסגה
סקירה אלטרנטיבית 11.4.21
השבוע שהיה: סקירת שווקים אלטרנטיבית
הפתרון לשווקים יורדים
הפתרון לשווקים יורדים? השקעות אלטרנטיביות
טסלה
הבשורה האקולוגית של רכבים חשמליים מוטלת בספק
השקעה אלטרנטיבית
מחירי הדירות מזנקים והתשואות יורדות – מהן אלטרנטיבות ההשקעה?