פרייבט אקוויטי
פרייבט אקוויטי

השקעה בנדל”ן בשנים האחרונות הייתה השקעה מוצלחת.

מחירי הדיור בישראל עולים בהתמדה מזה יותר מעשור, ולפחות בינתיים המגמה נמשכת גם בחודשים אלו. אולם כיום יש אלטרנטיבה מעניינת למי שיש את ההון המתאים – השקעה בקרן פרייבט אקוויטי המשקיעה בתחום הנדל”ן. מהן החסרונות והיתרונות של כל אחת מהאפשרויות?

ראשית נאמר שבהשקעה בתחום הנדל”ן אנו מצפים לרווח משני גורמים: שכר דירה והעלית ערך הנכס. שכר הדירה בישראל נמוך יחסית (במקומות רבים הוא משקף תשואה של פחות מ-4%) ממנו יש לנקות הוצאות שוטפות על הדירה כגון תיקונים שבאחריות בעל הבית, שמלבד כסף דורשים גם זמן ומאמץ. בנוסף, יכולות להיות תקופות שבהם לא מוצאים שוכר מתאים והדירה עומדת ריקה, כשמלבד הפסד ההכנסות הפוטנציאלי הבעלים צריך לשאת בהוצאות שוטפות כמו ארנונה, תשלום לוועד בית ועוד. כמו כן, לעיתים קרובות במעבר בין שוכרים נדרשים שיפוצים והשקעה נוספת בדירה.

גורם הרווח השני, עליית ערך הדירה, הניב, כאמור, תשואה יפה בשנים האחרונות, אך הדבר אינו מעיד בהכרח על הביצועים בעתיד, במיוחד אם נזכור שאנו נכנסים לתקופה של העלאות ריבית שעלולות לפגוע בשוק הדיור. גורם נוסף אותו צריך לקחת בחשבון הוא שלא בכל מקום עלו הדירות באותו אופן, ולא כל דירה הניבה רווחים. לפי הערכות כ-7% מהדירות שנמכרות בישראל נמכרות בהפסד, כלומר מתחת למחיר הרכישה הקודם. בנוסף, בקניית דירה להשקעה, “שמים את כל הביצים בסל אחד”, כלומר כל ההשקעה מרוכזת בנכס אחד ותלויה בו בלבד, וזאת בניגוד לאחד מכללי ההשקעות החשובים ביותר – פיזור.

רכישת הדירה עצמה גם דורשת זמן ומאמץ. לחפש את המקום הנכון, להעריך את שווי הדירה, התשלום למתווך\עורך דין ועוד. בנוסף, במקרה של דירה להשקעה ישנו כמובן גם מס שעלה שוב לאחרונה ומגיע ל-8% – סכום לא מבוטל כלל שעולה לכדי עשרות עד מאות אלפי שקלים לכל דירה.

בקרנות פרייבט אקוויטי השותף המוגבל (המשקיעים) מוסרים את הכסף לידי השותף הכללי שמנהל את ההשקעה עבורם. מנהלי הקרן קובעים אסטרטגיה לטווח ארוך, ולכן המשקיע מתחייב להשאיר את הכסף בידי הקרן עד למימוש ההשקעה.

החסרון המרכזי, אם כן, הוא שהנכס לעיתים לא נזיל לתקופה ארוכה, ולא ניתן לקבל את הכסף עד סוף תקופת ההשקעה או עד המימוש של הנכסים. יחד עם זאת נזכיר שגם דירה להשקעה אינה נזילה כל כך, שכן מכירת דירה אינה עניין מהיר וקל ולעיתים דורשת אפילו חודשים או שנים. חסרון נוסף הוא תשלום דמי הניהול, שמגיע בדרך כלל רק לאחר שהקרן כבר השיגה תשואה נאה למשקיעים. בעיה נוספת, שאינה חיסרון אלא פשוט מכשול בדרך להשקעה בקרן פרייבט אקוויטי היא שהיא לא פתוחה לכל אחד, ויש צורך במינימום מסוים של השקעה ונכסים נזילים.

אולם למרות החסרונות הללו, נראה שהיתרונות עולים עליהן:

אחד היתרונות המרכזיים הוא שמדובר בניהול מקצועי של נדל”ן. כלומר, המנהלים שמקצועם העיקרי הוא עסקי הנדל”ן עוסקים בבחירת הנכסים, בפיתוח שלהם ותפעול שוטף של ההשקעה. הם מכירים היטב את השוק, מבינים את הפוטנציאל של אזורים מסוימים או נכסים מסוימים וחיים את השוק ברמה היומיומית, לא כמו המשקיע הבודד שהחליט לפתע לקנות דירה, כשלרוב הוא לא מצויד במספיק ידע או ניסיון בתחום.

בנוסף המשקיע נהנה מפיזור ההשקעה שכן לא מדובר בנכס אחד אלא במספר רב של נכסים. כך הוא לא “מהמר” על נכס מסוים אלא נהנה מחשיפה רוחבית לשוק ולסגמנטים רבים שבו – בין השאר דיור, משרדים, נכסים מסחריים או מרכזים לוגיסטיים.

יתרון נוסף של קרנות אלו הוא האפשרות להשתמש במינוף, כלומר לקבל הלוואה שתאפשר רווחים גבוהים יותר על ההון העצמי. גם בהשקעה פרטית באמצעות משכנתא אנו משתמשים במינוף, אך יתרון הגודל והמקצוענות של הקרן גורם לכך שהמינוף משתלם יותר בקרנות אלו.

השקעה בפרייבט אקוויטי חוסכת גם זמן ומאמץ. אין צורך לכתת רגליך ולקבל החלטה על האזור בו תרצה להשקיע או לענות לשיחת טלפון משוכר עצבני באמצע הלילה בגלל נזילה בדירה. כל התפעול והניהול של הנכסים מתבצע על ידי הקרן. בנוסף הקרנות מאפשרות השקעה ברמת נכסים שהמשקיע הפרטי, גם האמיד ביותר, יתקשה להיכנס אליהם. ישנן עסקאות במאות מיליוני שקלים שאותן קרנות מבצעות, שנותנות תשואה טובה יותר ממה שניתן להשיג באופן פרטי.

לכן למשקיעים שיכולים להרשות לעצמם ויכולים להיכנס להשקעה בקרן פרייבט אקוויטי המתרכזת בנדל”ן, נראה שזו השקעה עדיפה על פני רכישה של דירה להשקעה באופן עצמאי.

לבדיקה, השוואה וניתוח אלטרנטיבי בין בתי ההשקעות השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.

 

שוורים ודובים
שוורים ודובים: משבר האנרגיה בסין מוביל את הממשל לחזר אחר אוסטרליה, בית המחוקקים בארה”ב יוצא נגד פייסבוק ואינסטגרם
השקעה אלטרנטיבית
אסטרטגית השקעה אלטרנטיבית
בניין
מס ירושה עולמי – המס שכל משקיע חייב להכיר
טסלה
תינוקת הטסלה – לידה שהתרחשה בתוך הרכב החשמלי תוך כדי נהיגה אוטונומית
קרן השקעות אלטרנטיביות
5 עובדות מרתקות ומפתיעות על: קרן השקעות אלטרנטיביות!