הזינוק במחירי הנדל"ן
הזינוק במחירי הנדל”ן

בחודשים האחרונים שוכרי דירות רבים בישראל מדווחים על העלאת מחירים חריגה במחירי השכירות שלהם. שר האוצר ליברמן לעומת זאת הציג נתון משלו כאילו מחירי השכירות התייקרו ב -1.5% בלבד. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נקראה לפתור את תעלומת הפער בין הנתונים הנ”ל, מסתבר שעלייה מזערית היא תמונה חלקית בלבד. עם העלאת הריבית שהשפיעה על התשלום החודשי להלוואת המשכנתא של בעלי דירות, עם הזינוק הבלתי פוסק במחירי הנדל”ן, ניראה שגל ההעלאות הגיע גם לשוק הנדל”ן בשכירות, כשחשוב לזכור שחלק מהשוכרים פחות יכולים לעמוד בעליות – והיצע הנכסים להשכרה, דל. מה קורה בשוק הנכסים להשכרה, ואיך זה צפוי להתפתח?

לפי הנתונים הרשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מחירי השכירות נותרו ללא שינוי

ביום רביעי ה – 15/6/22 פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים מעודדים יחסית לגבי קצב עליית מחירי הדיור וגם בנוגע לקצב האינפלציה, אשר אמנם ממשיכה לעלות אולם בקצב נמוך מזה שנמסר בתחזיות. נתונים מעניינים במיוחד פורסמו אודות מחירי השכירות, נתונים הנוגעים לנתח נרחב מהאוכלוסייה ומשפיעים אולי יותר מכל דבר אחר על גובה ההוצאות החודשיות במשקי בית רבים. 

שוכרים רבים טוענים שהנתונים אינם משקפים את המציאות


ברבות השנים החלה נשמעת ביקורת חריפה אודות הנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על מחירי השכירות כאילו נתונים אלה אינם משקפים את המציאות. נשאלת השאלה האם הנתונים אכן מוטים ואם כן מאיזו סיבה? 

במהלך החודש האחרון החריפה הביקורת, כאשר שוכרים רבים העידו שדמי השכירות שלהם התייקרו בעשרות אחוזים בתקופה האחרונה. חשוב להדגיש שהשוכרים טוענים שאין מדובר בתופעה המתרחשת בתל אביב ואזור המרכז בלבד, כפי שטען השר ליברמן. 

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הגיבה לביקורת אודות אי הדיוקים בפרסומיה ובדו”ח האחרון הוסיפה לנתונים היבשים גם פירוט אודות האופן בו מחושבת העלייה במחירי השכירות, זאת כאשר לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחירי השכירות עלו בממוצע ב – 0.2% בלבד בחודש מאי. 

אחת הסיבות לאי הדיוקים בנתוני הלמ”ס

לפי הפירוט שסיפקה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדד שכר הדירה מבוסס על מדגם בן 17,000 משקי בית המחולק לשלוש קבוצות שונות בקרב שוכרי הדירות. שלוש קבוצות אלה הן שוכרים הנמצאים במהלך חוזה השכירות, שוכרים המחדשים חוזה ושוכרים המתחילים חוזה שכירות חדש. עבור שוכרים המצויים במהלך חוזה שכירות כמובן שאין שינוי בעלות שכר הדירה החודשי, עבור שוכרים המחדשים חוזה הייתה בחודש מאי עליה ממוצעת של אחוז אחד בדמי השכירות ועבור שוכרים המתחילים חוזה שכירות חדש העלייה הממוצעת הייתה 5%. הבעיה העיקרית היוצרת את העיוות בין הנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומה שמתרחש בשטח היא שמשקלם של שוכרים הנמצאים במהלך חוזה שכירות, אלה שלגביהם אין שינוי במחיר שכר הדירה, הוא 90%. משקלן של שתי הקבוצות הנותרות, אלא שלגביהן ייקור בשכר הדירה הוא רלוונטי, הוא 10% בלבד. 

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין נשאל מדוע לא מתחשבים בעיקר בחוזים חדשים כשמודדים את ההתייקרות בדמי השכירות. התשובה שלו הייתה שהשיטה הנהוגה כיום היא המדויקת ביותר מכיוון שחוזה שכירות נחתם בדרך כלל לשנה שלמה מראש. מכיוון שבקיץ מתחדשים יותר חוזי שכירות העלייה בדמי השכירות מתבטאת טוב יותר בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעונה זו.
מובן שתשובה זו אינה מסייעת למי שמחפשים בימים אלה דירה להשכרה ונתקלים במחירים אסטרונומיים. 

אז איך יודעים בכמה התייקרו באמת מחירי השכירות?

חוזי שכירות שנערכים בין בעל נכס למשכיר הם לא בהכרח נתונים שמדווחים לגורמים רשמיים כלשהם. מבחינה פיננסית, מי שמרוויחים פחות מכ – 5,000 ₪ שכ”S בחודש לא מחוייבים בדיווח על סכומים אלה. אתר יד2, מהפלטפורמות המובילות בישראל לפרסום דירות להשכרה, מדווח על עליה של מעל 10% במחירי השכירות המבוקשים בגוש דן, עם שיא של 13% עליה במחירי השכירות ברמת גן, ועליה של מעל 5% ברוב הישובים במרכז הארץ.

מחירי השכירות משפיעים גם על העלייה במדד המחירים הכללי

כדאי לדעת שמחירי השכירות מהווים חלק ממדד המחירים לצרכן ולהם משקל משמעותי של 25% בסל המוצרים המשפיעים על המדד המפורסם בכל חודש ואשר לפיו נמדדת האינפלציה בישראל.
בנוסף, בכל רבעון מפרסמת הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה בנפרד נתונים אודות גובה מחירי השכירות (הפרסום האחרון היה באפריל 2022). שר האוצר אביגדור ליברמן הסתמך על נתונים אלה כשאמר שהעלייה במחירי השכירות בשנה שעברה בין אפריל 2021 לאפריל 2022 הסתכמה ב -1.5% בלבד (שיעור עליה המשקף התייקרות בת 75 שקלים עבור דירה שדמי השכירות עבורה עמדו על 5,000 שקלים). 

רוני מור

לבדיקה, השוואה וניתוח אלטרנטיבי בין בתי ההשקעות השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.

השקעות באנרגיה ירוקה
אנרגיה ירוקה – כל מה שרציתם לדעת על מהפכת ההשקעה האלטרנטיבית
איך לבצע השקעה נכונה ומשתלמת?
ויטני יוסטון
ויטני יוסטון נפטרה לפני כעשור – והשבוע נמכר NFT שלה בכמעט מיליון דולרים
שוורים ודובים
שוורים ודובים: אוורגרנד מפוצצת את בועת הנדל”ן בפרצוף של הממשל הסיני, משבר אנרגיה בבריטניה בעקבות זינוק של 250% במחירי הגז
מרצדס בנץ
החשש הגדול של טסלה: מרצדס בנץ בדרך לכבוש את ממלכת הרכב החשמלי?