קרנות נדלן

כמי שעוקבים באדיקות אחר עולם ההשקעות, אתם ודאי ערים לצמיחתו של תחום ההשקעות האלטרנטיביות וספציפית בנישה של השקעות בקרנות נדל”ן. וממש בסמיכות להקפות של שמחת תורה (ליד הבית כמובן), החלטנו לקבל תשובות מקצועיות בנושא, אז פגשנו לריאיון בזום את מר עידן כץ, המנכ”ל והבעלים של ‘נטו תכנון פיננסי’ לשיחה עניינית שעשתה לנו הרבה שכל.
אז עם אילו תובנות יצאנו? קראו עד הסוף וגלו!

בשנים האחרונות, עולם ההשקעות בישראל חווה מהפכה של ממש: יותר ויותר בעלי הון אשר היו מושקעים בעיקר בבורסה – גילו מחדש את המונח ‘להשקיע’ לאחר שנחשפו לראשונה אל תחום ייחודי ומפתיע: השקעות אלטרנטיביות. אז השקעות אלטרנטיביות, כשמן הן, מהוות אלטרנטיבה להשקעות בשוק ההון בעיקר כי הן אינן נמצאות בקורלציה (מתאם) אליו או שהקורלציה הזו היא ברמה נמוכה במיוחד.

וכידוע, שוק ההון הוא תנודתי מאוד; זו “רכבת הרים” של עליות ומורדות אשר קשה מאוד לצפות את מסלולה. אך מנגד, משום שהקשר בין השניים הוא רופף (עד אפסי), השקעות אלטרנטיביות נחשבות יחסית לבטוחות ויציבות יותר.

באופן כללי אגב, השקעות אלטרנטיביות יכולות להיות המון דברים: השקעה בתשתיות (כגון פיתוח כבישים והקמת מתקני תקשורת), השקעה בביוטק (כגון פיתוח תרופות ומכשורים רפואיים), השקעה בפודטק (הטמעת תהליכי חדשנות בתעשיית המזון), השקעה במטבעות דיגיטליים (כגון השקעה במטבע ‘ביטקוין’) ועוד…

אך היום, כאמור, הסיפור הוא השקעות אלטרנטיביות בקרנות נדל”ן ומי שהולך לספר לנו אותו בהרחבה ובמקצועיות – הוא לא אחר מאשר עידן כץ, המנכ”ל והבעלים של חברת ‘נטו תכנון פיננסי’:

חג שמח עידן. נתחיל מזה שתעשה לי קצת סדר בראש: מה זה בדיוק השקעה בקרן נדל”ן?

“ישר קופץ למים העמוקים אני רואה… אז קודם כל, חג שמח גם לך. ולגבי השאלה שלך – השקעה בקרן נדל”ן היא עולם בפני עצמו. אבל בגדול, זה להיכנס כמשקיע במגוון פרויקטים כגון נדל”ן למגורים, נדל”ן מסחרי, תמ”א 2, תבע”ות ‘מחיר למשתכן’ ועוד. רק שבזכות אופי ההשקעה דרך קרן השקעות ייעודית, אתה יכול להיחשף להזדמנויות אטרקטיביות שלא תוכל למצוא בשום דרך אחרת…”

מעניין. אשמח שתפרט לי גם למה. רק בוא תסביר לי איך קרנות נדל”ן עובדות קודם…

“אז תראה… קרן נדל”ן היא גוף פיננסי שהמטרה שלו היא לתווך בין יזמים למשקיעים. מצד אחד, יזמים צריכים מימון כדי לקדם פרויקטים של נדל”ן. מצד שני, המשקיעים שמים כסף בקרן וזה מה שמניע את ‘גלגלי הפרויקט’. בצורה מטפורית, אפשר להשוות את המשקיעים לדלק, את קרן הנדל”ן למנוע ואת היזמים/קבלנים לרכב הנוסע. כולם תלויים בכולם. עכשיו מעבר לזה, קרן נדל”ן (ואגב קרנות השקעה בכלל) בנויה באופן הבא: יש את ‘השותף הכללי’, שזה אדם או חברה המנהלים את הקרן ואת ‘השותפים המוגבלים’ שהם למעשה המשקיעים (שבמקסימום יכולים להיות 35 פר פרויקט). עכשיו האינטרס של מנהל הקרן והמשקיעים הוא זהה: להשיג תשואה מקסימאלית מההשקעה. ברגע שמנהל הקרן מרוויח, אתה מרוויח! והוא יפעל לעשות ה-כ-ו-ל על מנת שזה ייקרה…”

אוקי. התמונה מתחילה להתבהר… ולמה השקעה דרך קרן נדל”ן נחשבת לאטרקטיבית? לא עדיף להשקיע ישירות בנכס?

“שאלה מצוינת! דבר ראשון, השקעה בקרן נדל”ן מאפשרת לך לפזר את הכסף על יותר מפרויקט אחד. וכל מי שמכיר או מתעסק בעולם ההשקעות, יודע כי  ‘המרבה בנכסים – מפחית בסיכונים’. מעבר לזה, לקרנות נדל”ן יש יתרון חשוב ומשמעותי: הן מורכבות מאנשי מקצוע שמכירים את שוק הנדל”ן על בוריו (בין אם זה בארץ ובין אם זה בחו”ל) שיודעים לסנן עבורך עסקאות אטרקטיביות אחרי ביצוע מדוקדק של בדיקת נאותות. ועוד לפני שתשאל אותי מה זה, אני אסביר: בדיקת נאותות זה לבחון לעומק את טיב העסקה שמוצעת לך; מי היזם בפרויקט? מה הרזומה שלו? מהי רמת הביקוש באזור בו נמצא הנכס? מהם מחירי הקנייה והמכירה באותו האזור? ועוד. אבל חוץ מזה, היקף התשואה הפוטנציאלית שתוכל להשיג בקרנות נדל”ן הוא גבוה מזו הפוטנציאלית שתוכל להשיג בהשקעות נדל”ן פרטיות. בנוסף, בהשקעה בקרנות נדל”ן אתה חוסך עלויות נלוות כמו תשלום למתווך, לעורך דין, לשמאי; תשלומים על תחזוקה, על בלאי, על תיקונים ואפילו את התשלום בגין מס רכישה. וכל זה כמובן – בלי שיש לך רקע בנדל”ן או בהשקעות. אבל מעל הכול – קרן נדל”ן תוכל לספק לך בטוחות חזקות ויציבות כמו ערבות אישית על רווחי היזם וקבלת בעלות בפרויקט שעל הפרק.

בדיקה ,השוואה וניתוח אלטרנטיבי בין בתי ההשקעות השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם

ומה עם השקעות נדל”ן באמצעות רכישת מניות? זה לא עדיף?

“זו אכן אופציה על ‘שולחן ההשקעות’, אבל היא לאו דווקא עדיפה יותר. תראה, ברגע שאתה רוכש מניות נדל”ן – אז מה קורה בעצם? אתה הופך ‘שבוי’ לתנודתיות של שוק ההון ומסכן פי כמה וכמה את הכסף שאתה משקיע. ואם תבחן למשל איך משבר הקורונה השפיע על התנהגות של בעלי מניות, אתה תמצא אנשים שהיו בפאניקה ופשוט מכרו את כל הבא ליד: קרנות נאמנות, קופות גמל, קרנות השתלמות, תעודות סל ובלי להתכוון גם את מניות הנדל”ן שהיו להם. זה מה שקורה עם נכס בורסאי. הסיכון הוא גדול יותר ומשברים ממש לא עושים איתו חסד”.

למי מתאים בכלל להשקיע בקרנות נדל”ן?

“השקעות אלטרנטיביות בקרנות נדל”ן מתאימות בעיקר לבעלי הון משמעותי וכמובן גם לגופים מוסדיים גדולים. הסכום ההתחלתי להשקעות בקרנות הללו מתחיל ממינימום של כ- 300,000 שקלים, ממש בדומה להשקעות ה- ‘מסורתיות’ בשוק ההון. בנוסף, הן מתאימות לאנשים או גופים שנכונים לוותר על נזילות כספית כיוון שהשקעות בקרנות נדל”ן הן השקעות לתקופה מוגדרת אשר יכולה לנוע בין 3-4 שנים ואפילו למעלה מכך. על כל פנים, לפני שאתה מבצע פעולה כלשהי, רצוי שתיוועץ עם מתכנן פיננסי מוסמך שידאג ללוות אותך לכל אורך הדרך”.

ויתור על נזילות כספית וליווי מקצועי. רשמתי לפניי. ואיך אני בוחר קרן נדל”ן, מה הקריטריונים שיעזרו לי לקבל החלטה?

“אז תראה, כעיקרון ישנם 5 קריטריונים מרכזיים:

הקריטריון הראשון הוא בחינת מנהל הקרן. זה אומר שעליך להעמיק ולשאול שאלות חשובות כדי לדעת באילו ידיים אתה מפקיד את הכסף שלך: מהי רמת הידע של מנהל הקרן בהשקעות נדל”ן? כמה ניסיון יש לו בתחום? מהי רמת הזמינות שלו? וכו’.

הקריטריון השני הוא בחינת אנשי המקצוע שאחראים על איתור ובחירת עסקאות הנדל”ן. וגם כאן, שוב, עליך להעמיק ולשאול שאלות כמו מהם הרקע? הידע? הניסיון? כיצד מתבצע התהליך של איתור פרויקטים להשקעה? כמה זמן הוא לוקח? באילו מדיניות ואסטרטגיית השקעה דוגלת הקרן? וכו’.

הקריטריון השלישי הוא בחינת ביצועי תשואות: כמה תשואה השיגה קרן הנדל”ן בשנים עברו ובכמה אחוזי הצלחה?

הקריטריון הרביעי הוא וידוא רמת הסיכון. כאן חשוב להוסיף אמירה כללית ולומר כי גם השקעות נדל”ן, על אף הפוטנציאל לרווח, הן עדיין השקעות לכל דבר והן אינן חפות מסיכונים. לכן, חשוב שתכיר ותשנן היטב את כלל הסיכונים הפוטנציאליים בהשקעה.

הקריטריון החמישי והאחרון הוא ה”גרנטייה” או “תעודת הביטוח” על ההשקעה. וכמו שכבר אמרתי, אחד היתרונות של השקעות בקרנות נדל”ן הוא שאתה יכול ליהנות מבטוחות חזקות שיכולות להגן על ההשקעה שלך. לכן, חשוב שתוודא כי אכן קיימות בטוחות ושהן חזקות מספיק כדי לספק לך ביטחון על ההשקעה”.

בדיקה ,השוואה וניתוח אלטרנטיבי בין בתי ההשקעות השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם

המרואיין בכתבה הוא מר עידן כץ, מנכ”ל נטו משווקים פיננסים, מומחה לתכנון פיננסי והשקעות אלטרנטיביות, בעל רישיון סוכן ביטוח פנסיוני CFPL בתחום הביטוח והפיננסים מזה כ-20 שנים. כמו כן, עידן משמש כדירקטור בחברת “וולת’סטון אחזקות”.

מאת: נתנאל פינקל

*אין בכתבה זו בחלקה או במלואה, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות בקרנות נדל”ן ואין האמור בה מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.

הרווארד
איך נראה תיק ההשקעות של אוניברסיטת הרווארד?
ביטקוין
רכבת המטבעות – מה קורה לביטקוין?
עידן המטבעות
האם אנחנו בדרך לעידן המטבעות?
קרן חוב
קרן חוב – השקעה שחובה להכיר!
השקעות אנרגיה ירוקה
השקעות אנרגיה ירוקה בישראל – סקירת מצב עדכנית (2020)