בעסקת פינוי בינוי הקרקע נמסרת ליזם בתמורה לשירותי בנייה והוצאות שונות המשולמות עבור הדיירים. ההיגיון אומר שיש למסות את כלל התמורות בהן זוכים הדיירים במסגרת העסקה. כך למשל תמורות אלה כוללות את שכרם של אנשי מקצוע (כגון שמאי ועורך דין) וגם את שכר הדירה המשולם לדיירים על ידי היזם לאורך התקופה בה מתנהל הפרויקט. העלויות הללו הן הנחשבות כשווי המכירה של הקרקע בעסקת פינוי בינוי ועליהן חל מס רכישה בשיעור של 5%. אולם, לפי עמדת רשות המיסים כיום, לסכום זה יש להוסיף את מלוא היטל ההשבחה המשולם בגין הפרויקט. ההנמקה שמאחורי עמדה זו היא שבעסקה רגילה על הדיירים היה לשאת בהיטל ההשבחה, אך יש מי שטוענים שההיפך מכך הוא הנכון וכי החייב בהיטל הוא הקונה, או במילים אחרות – היזם בפרויקט.

היזם הוא בעל המגרש

בפסקי דין שונים (למשל בפסק הדין בעניינו של ד”ר מלמוד, עליו יפורט עוד בהמשך) סיווג בית המשפט העליון את הוצאות הפיתוח כהתחייבות חוזית צדדית שאיננה חלק מן הזכות הקניינית הנרכשת ולכן איננה חייבת במס רכישה. אולם רשויות המס מטילות מס רכישה בגין היטלי פיתוח כאשר מדובר ברכישות קרקע בלתי מפותחת.

על פי הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה “אם חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבת הניצול בהם וכן בדרך אחרת ישלם בעלי הקרקע היטל השבחה”. בדרך כלל הסכמים בפרויקטים של פינוי בינוי נחתמים שנים רבות לפני אישור התכנית המשביחה.

לפי הוראות סעיף 1 לתוספת השלישית הנ”ל ההשבחה שבגינה חל היטל ההשבחה מתרחשת לאחר שהבעלות בקרקע עברה במלואה לידי היזם. דהיינו, ביום אישור התכנית היזם הוא שאוחז בבעלות בקרקע ולכן הוא זה שחייב בתשלום היטל ההשבחה. אין לפיכך הגיון בלהוסיף את היטל ההשבחה לתשלומים שכביכול מבצע היזם בעבור הדיירים ושבגינם יש לחייב במס רכישה.
ההוראות בחוק מיסוי מקרקעין תומכות בעמדה זו. שם יום העסקה הוא יום כריתת ההסכם.

האם יש לשלם מס רכישה על רכיב הוצאות הפיתוח?

רשויות המס טוענות כי יש לשלם מס רכישה על רכיב הוצאות הפיתוח, זאת כאשר מדובר ברכישת מגרש עם התחייבות לשלם הוצאות פיתוח. במקרה של פסק הדין שהוזכר לעיל בעניינו של ד”ר מלמוד הלה זכה במכרז של המנהל לחכירת מגרש בעיר באר שבע. כחלק מתנאי המכרז חייב היה מלמוד לשלם לעיריית באר שבע תשלומים בגין עבודות פיתוח אותן התחייבה העירייה לבצע. רשויות המס טענו כי יש לצרף את עלות הפיתוח לשווי המגרש ולהטיל בהתאם מס רכישה על הרוכש. בית המשפט העליון דחה טענה זו של הרשויות בקבעו כי הוצאות הפיתוח הן התחייבות חוזית צדדית שאינה חלק מן הממכר. הלכה זו אושרה בפסקי דין נוספים בהם חידד בית המשפט וקבע כי אם בוצע חלק מן הפיתוח יש להוסיף חלק זה בלבד למחיר הקרקע לצרכי הטלת מס רכישה.

למרות המצב המשפטי שנראה שאינו מצדיק זאת רשויות המס מטילות מס רכישה בגין היטלי פיתוח המוטלים על קרקע בעסקאות פינוי ביוני. מדובר במס המתווסף להוצאות החלות על הקבלן. בימים אלה מחויבות הרשויות המקומיות לקבוע מדיניות סדורה לגבי שיעור היטל ההשבחה הנדרש בתחום שיפוטן, כך מתחיל חוסר הוודאות להתפוגג. אולם עניין נוסף המרחיב את חוסר הוודאות בכל הקשור להיטל ההשבחה הוא עמדת רשות המיסים לפיה יזם הפרויקט פינוי בינוי ישלם היטל השבחה לפי מחיר מכירה הכולל חלק מרכיבי התמורה המתקבלים על ידי הדיירים. מדובר בהכבדה נוספת בהיקף של מיליוני שקלים לכל פרויקט פינוי ביוני, הכבדה אשר מכרסמת במידת הכדאיות של פרויקטים כאלה.

לבדיקה, השוואה וניתוח אלטרנטיבי בין בתי ההשקעות השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.

חברות השילוח
השנה הגדולה של UPS וההשפעה הגדולה של הקניות e commerce
ניתוח קטרקט
איך תוכלו להחלים מניתוח קטרקט במהרה?
נסיעות שיתופיות המודל הסינגפורי
המודל הסינגפורי (והמוצלח) של נסיעות שיתופיות
טויוטה
טויוטה מיראי שוברת שיא גינס: מכונית מימן עם טווחי נסיעה בלתי רגילים
קרנות חוב כאלטרנטיבה לשוק האג”ח הסחיר בסביבת ריבית עולה