מתברר שכאב הראש שגורמים מחירי הבתים איננו ייחודי לישראל. שוק הנדל”ן באירופה מתנהג בחודשים האחרונים באופן דומה לשוק בארצות הברית וגם פה בישראל – המחירים פשוט ממשיכים לעלות. אינדקס מחירי הבתים באיחוד האירופי (HPI) עלה ברבעון הראשון של שנת  2022 (הנתון האחרון שפורסם) ב-10.5%. זו העלייה הדראסטית ביותר ב-17 השנים האחרונות. מחירי השכירות עלו בקצב מתון יותר של 1.4%.

במבט היסטורי עליית המחירים עולים באופן רציף ובשיפוע די חד מאז תחילת שנת 2015, כשאפילו משבר הקורונה לא מצליח לעצור אותם. מחירי השכירות עולים בהתמדה משנת 2010, אך בקצב איטי יותר. סך הכל מחירי הדירות עלו ב-44.7% ואילו מחירי השכירות עלו ב-16.9% במשך אותה תקופה.

המדינות בהן מחירי הדירות עלו בצורה החדה ביותר היא הרפובליקה הצ’כית (24.7%), אסטוניה (21%) והונגריה (20.6%). עליות המחירים הנמוכות ביותר נרשמו באיטליה (4.6%), פינלנד (4.3%) וקפריסין (1.1%). גם במבט ארוך טווח ישנה שונות דומה בין המדינות. בעוד המחירים באסטוניה, הונגריה, לוקסמבורג, צ’כיה סרביה ליטא ואוסטריה יותר מהוכפלו מאז שנת 2010 המחירים ביון, איטליה וקפריסין ירדו מעט.

יחד עם זאת ישנם כבר סימנים ראשונים לכך שגם באירופה נראה שינוי מגמה עם שינוי המדיניות של הבנק המרכזי. במשך שנים תידלקו הבנקים המרכזיים ברחבי העולם את שוק הנדל”ן עם ריביות אפסיות, ובאירופה אף שליליות, אך כעת זה משתנה. ה-ECB – הבנק המרכזי האירופי, הוא האחרון מבין הבנקים של הכלכלות הגדולות (ארה”ב, קנדה, אוסטרליה, בריטניה, שוויץ ועוד) שהחל במהלך העלאת ריבית. האינפלציה שכובשת גם את אזור האירו לא הותירה לו ברירה, ובחודש האחרון הוא העלה את  הריבית ב-0.5%. כעת רק הבנקים המרכזיים של יפן וסין עוד לא החלו בהעלאת ריבית (וגם לא צפויים לעשות זאת בקרוב).

העלאת הריבית של הבנק המרכזי הזו גוררת אחריה עליה בריבית המשכנתאות שבתורה אמורה להביא לירידה בביקושים ובכך לעצור את עליית המחירים, או אפילו לגרום לירידה שלהם. מלבד הריבית שאר גורמי המאקרו גם פועלים כרוחות נגדיות למגמה הנוכחית. כבר במאי הזהיר הבנק המרכזי האירופי מפני יציבות מחירי הנכסים במקרה שהכלכלה תידרדר עוד בעקבות המלחמה באוקראינה או במקרה ששיעורי הריבית יעלו בעקבות האינפלציה. הוא העריך שהבתים “מוערכים ביתר” (כלומר יקרים מדי) ב-15%, ובארצות מסוימות עד 60%, וזאת בהתבסס על הקשר בין מחירי הבתים לרמת ההכנסה. לדברי הבנק המרכזי מחירי הבתים יכולים לרדת בין 0.82% לבין 1.17% לכל העלאת ריבית של 0.1%. לפי זה ההעלאה החודש, שקרוב לוודאי היא לא האחרונה, כבר יכולה לגרום לירידה של כ-5% במחירי הבתים.

ייתכן שירידה כזו מתחילה להתרחש. אין אמנם נתונים רשמיים על הרבעון השני אך מנתונים לא רשמיים שפירסם אתר בלומברג על פי סוכנות נדל”ן גדולה הפעילה ב-27 מדינות (הינס) נרשמה ירידת מחירים של 5% עד 10% בכמה אזורים בחודש יוני, והמגמה הזו כנראה צפויה להימשך. בסוכנות הדירוג מודי’ס אמרו: “אנו מצפים שאינפלציית מחירי הבתים תאט בארצות הברית ואירופה כתוצאה מעליית ריבית המשכנתאות והלחץ על זמינות החוב”.

כלכלנים מעריכים כי מלבד הריבית גם האינפלציה עצמה תיצור לחץ על מחירי הבתים, שכן היכולות הכלכליות של הציבור מתדלדלות כשהעלויות של צרכים קיומיים כמו חימום או מזון מרקיעות שחקים ולא מותירות הרבה כסף פנוי בכיס. בנוסף, מחירי הבתים עצמם כבר גבוהים מאד אחרי תקופה כה ארוכה של עליות מחירים, וקונים חדשים כבר מתקשים לעמוד במחירים הללו, מה שעלול לגרום ללחץ נוסף שיאט את הביקוש. זו הסיבה שסוכנות הייעוץ אוקספורד אקונומיקס צופה שעליית מחירי הבתים תאט ברוב  המדינות במהלך 2023 ושבחלק מהמדינות ירשמו אף ירידות מחירים.

יחד עם זאת משבר 2008 ככל הנראה לא יחזור. אז נחתכו בחדות מחירי הבתים וירדו במדינות ה-OECD במשך 5 שנים רצפות עקב פשיטות רגל רבות שהזרימו בתים לשוק מבלי ביקוש מספק. במודי’ס מציינים כי ארצות הברית ואירופה חולקות כמה מאפיינים משותפים, שימנעו נפילה כזו: “החשבונות של משקי הבית מאוזנים יותר מאשר ב-2008, שוק העבודה חזק, ישנה צמיחה סולידית בגובה המשכורות, ויותר לקוחות “נעלו” ריבית במשכנתא נמוכה”. כל אלו יגרמו לכך שלא  ירשמו ככל הנראה הרבה פשיטות רגל שהיו מה שהביא לצניחת המחירים במשבר.

לבדיקה, השוואה וניתוח אלטרנטיבי בין בתי ההשקעות השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.

השקעות נדלן וולסטון
השקעות נדל”ן מניבות בישראל
חברות הנפט
חברות הנפט נופלות, וחברות האנרגיה הירוקה עולות
מציאות רבודה
מציאות רבודה וגוגל: השחקנית החדשה בשוק האקססוריז למציאות רבודה (AR)
סימני חיים בעולם התיירות
סימני חיים בעולם התיירות
Meat Tech
Meat Tech – פרות קדושות וטכנולוגיה (אף פרה לא נפגעה בתהליך)