שוק הנדל"ן בארץ
שוק הנדל”ן בארץ

מבין הסקטורים השונים של שוק הנדל”ן בארץ (נדל”ן מסחרי, משרדים, לוגיסטיקה ועוד) סקטור הנדל”ן למגורים הוא זה שתופס את מירב תשומת הלב כיון שהוא נוגע לכל אחד ואחד, שכן כולנו צריכים בית לגור בו. התחושה שנוצרה לאורך העליות הרצופות ב-15 השנים האחרונות היא שדירה הפכה למוצר פחות ופחות ניתן להשגה עבור המשפחות הצעירות, ושהמחירים הגיעו לרמות בלתי נסבלות. האם יש סיכוי לשינוי מגמה בקרוב?

ראשית נציין כי המיתוס לפיו מחירי הדירות תמיד עולים אינו נכון, שכן בין השנים 1997 ל-2007 נרשם קיפאון במחיר הדירות, ואף ירידה במחיר הריאלי (מתואם אינפלציה). אך מאז מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות. בחודש האחרון עלו מחירי הדירות בישראל ב-1.4% נוספים ובתל אביב ב-1.9% – קצב שנתי של קרוב ל-20%.

ישנם כמה גורמים לעליות מחירי הדיור בישראל, אך הגורם המרכזי הוא הפער בין הביקוש להיצע. במדינה בה האוכלוסייה גדלה בקצב המהיר במערב פשוט לא בונים מספיק דירות, ונוצר פער כרוני בין מספר הדירות המוצעות למכירה לבין מספר הרוכשים המעוניינים לקנות דירה. הסיבה העיקרית לכך שלא נבנים מספיק דירות בישראל היא התהליכים הבירוקרטים הארוכים והמסורבלים שלא מאפשרים לבנות בקצב מהיר מספיק. בישראל הזמן שעובר בין הבקשה לבניית הדירה על ידי היזם לבין מסירת המפתחות לדייר הוא בין הארוכים ביותר בעולם. הפער המתרחב בין הביקוש שעולה כל הזמן לבין ההיצע שלא מצליח להשיג אותו גורם לעליית מחירים קבועה וארוכת טווח.

גם הריבית הנמוכה בשנים האחרונות תרמה למגמה שכן היא אפשרה לרוכשים לקחת משכנתאות הולכות וגדלות והכניסה רוכשים חדשים לשוק. זו הסיבה שכל התוכניות הממשלתיות שנועדו להילחם בעליות המחירים נראות מגוחכות ובעצם תרמו דווקא לעליה, שכן במקום להילחם בצד ההיצע, כלומר לדאוג לבניית יותר בתים, הן בעצם הכניסו רוכשים חדשים לשוק ובכך עודדו את הביקוש. תוכניות כמו מחיר למשתכן או דירה בהנחה לא הגדילו את היצע הדירות, שכן את אותן דירות שאישרו לבנות במסגרת הפרויקטים הללו היה ניתן לאשר בלי קשר. הן פשוט אפשרו לכמה ברי מזל להנות מהיצע הדירות המצומצם במחירים מתחת למחירי השוק על חשבון שאר האזרחים. והשאירו כל השאר להילחם על היצע דירות קטן יותר, כלומר במחירים גבוהים יותר.

מה יכול לעצור את הראלי? בטווח הקצר – עליית הריבית, בטווח הארוך – הגברת בניה

לאור האינפלציה ברחבי העולם החלו הבנקים המרכזיים להעלות את הריבית, והמגמה הגיעה גם לישראל. בארצות הברית כבר ניכרת ההשפעה של המהלך,ריבית המשכנתאות מזנקת והביקוש לדירות יורד ואיתו המחירים. גם בישראל נמכרו פחות דירות בחודשים האחרונים, אם כי המחירים עדיין לא נפגעו, למעשה ממשיכים לעלות. לאורך זמן, עם זאת, ריבית גבוהה יותר שמשמעותה משכנתאות גבוהות יותר תפגע בהכרח בביקוש ותביא לכל הפחות לעצירת מחירים אם לא לירידה. כשהמחירים נעצרים בסביבה אינפלציונית כפי שאנו חווים כרגע הם בעצם יורדים ריאלית.

אמנם לטווח הארוך אין פתרונות קסם, שכן אנשים דוחים את קניית הדירה לא מבטלים אותה וכך נוצרים ביקושים כבושים שמתפרצים בשלב כשלהו. אם הממשלה לא תפעל באופן החלטי להעלאת היצע הדיור על ידי מלחמה בבירוקרטיה וקיצור תהליכי אישור בנייה כמו גם הגדלת תחרות בין חברות הבניה המחירים לטווח הארוך יחזרו לעלות שכן בעיית היסוד – הפער בין הביקוש להיצע לא נפתרה.

הממשלה שסיימה לאחרונה את דרכה פרסמה בימיה האחרונים תוכנית להתמודדות עם שוק הדיור. בתוכנית יעדים שאפתניים לארבע השנים הבאות – 280 אלף התחלות בניה, תכנון של 500 אלף יח”ד ועוד. מלבד הצעות פופוליסטיות שלא יסייעו באמת להורדת המחירים (כמו הגדלת תוכנית דירה בהנחה וכדו’) מנסים במשרד השיכון לגעת גם בנקודות הבעייתיות של הליכי התכנון והאישור במוסדות השונים וזהו צעד בכיוון הנכון. אך הממשלה הגיעה לסוף דרכה, והרבה יהיה תלוי בממשלות הבאות בהוצאה לפועל של צעדים בכיוון האצת הבניה, שזהו הפתרון היחידי שמתמודד עם שורשי הבעיה ויכול לשנות את המגמה גם בטווח הארוך.

נראה, אם כן, שבטווח הקצר נראה האטה או עצירה של עליית המחירים ואולי אפילו ירידה מסוימת וזאת על רקע עליית הריבית במשק, אולם לטווח הארוך עדיין נדרשת הרבה עשייה ממשלתית כדי לאזן את הפער הכרוני בין הביקוש וההיצע, ואם לא ינקטו הצעדים הדרושים נשוב למגמת העלייה שאפיינה את המשק ב-15 השנים האחרונות.

לבדיקה, השוואה וניתוח אלטרנטיבי בין בתי ההשקעות השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.

השקעה אלטרנטיבית
אסטרטגית השקעה אלטרנטיבית
מה זה כריית קריפטו ואיך אתם יכולים להתחיל לעשות את זה?
טויוטה
טויוטה חושפת: לא פחות מ – 15 אבות טיפוס של מכוניות חשמליות
אנרגיה
מהפכת אנרגיה בישראל: חברת החשמל ומתחמי הטעינה החדשים
שוק ההון
שוורים ודובים: הסינים מאמינים בקרן הגידור של בלאקרוק, ירידות שערים מסביב לעולם