שוק הנדל”ן בארצות הברית בשיא. שוק הנדל”ן בארצות הברית בשפל.שני המשפטים הקודמים נכונים, אבל לפני שנסביר למה נקדים הקדמה קצרה על שוק הדיור בארצות הברית. קצת קשה לדבר על “שוק הנדל”ן בארצות הברית” כחטיבה אחת, כשם שקשה לדבר על שוק הנדל”ן באירופה כחטיבה אחת. שוק הנדל”ן באירופה הוא במרכז ברלין, בעיירות בדרום יוון או שמא בכפר במזרח אירופה? באותו אופן, אינו דומה שוק הנדל”ן שבפרברי מיאמי לזה שבמרכז ניו יורק או זה שבסיאטל לזה שבחוות מדינות הדרום. יש הרבה מאד “שווקי נדל”ן” בארצות הברית שהיא מדינת ענק.

בכל זאת יש כמה גורמים משותפים שיסייעו לנו לתת תמונה כללית של הנעשה בארצות הברית. ישנם נתוני ממוצעים כלל ארציים, הריבית הרשמית שווה (אם כי לא ריבית המשכנתאות הרלוונטית יותר שתלויה, כמו בכל מקום אחר, בהרבה גורמים אינדיבידואליים), והמטבע משותף.

אז מדוע שוק הנדל”ן בארצות הברית בשיא? המחיר הממוצע לדירה בארצות הברית גבוה מאד והמשיך לטפס גם בחודש האחרון. ישנם אמנם מספר שווקים בהם מתחילים לראות ירידות מחירים, אבל באופן כללי המחיר הממוצע לדירה עלה ב-15% מאז שנת 2021 וב-30% מאז שנת 2020. באפריל עלו מחירי הדירות ב-20% ביחס לאפריל אשתקד, ביוני זה היה 13.4%. מדובר, כמובן, בעליית מחירים דרמטית שנגרמה על ידי מחסור בבתים, תחרות ערה של הקונים וריבית נמוכה ותומרצה גם על ידי תחושת “פומו” חזקה – כולם מרוויחים בשוק הזה, אני גם חייב להיכנס.

מדוע, אם כן, שוק הנדל”ן בארצות הברית בשפל? כי מספר העסקאות בחודש האחרון ירד לשפל מאז שנת הקורונה. לדוגמה, מכירת הבתים יד שניה ירד ביוני ב-5.4% לעומת מאי וב-14.2% לעומת יוני בשנה שעברה.

הירידה במספר הדירות הנמכרות מגיעה על רקע העלייה הדראסטית בריבית המשכנתאות שכבר עוברת לעיתים את רף ה-6%. מה שקורה אם כן, היא שלפחות ופחות אנשים יש כסף לקנות דירה או לעמוד בתשלומי החזרי המשכנתא, אך המוכרים עדיין לא מוכנים לרדת במחיר. כרגע שיווי המשקל עומד עדיין לצד המוכרים והמחירים עדיין עולים, אבל, כלל הנראה, עוד קצת לחץ והמטוטלת תתחיל ללכת לכיוון השני והמחירים יעצרו, וסביר להניח שאף יתחילו לרדת. ראוי להדגיש שישנו פער של כ-30 עד 90 יום בין העלאת הריבית לבין ההשפעה בפועל על המכירות. הדבר מצביע על כך שבהחלט צפויות הפתעות בהמשך.

בארצות הברית לא חסרות דירות. מספר הדירות לנפש קרוב לשיא כל הזמנים (0.427 לעומת 0.428 בשיא בשנת 2008). זה אומר שאין מחסור בדירות, אלא שבינתיים אין מספיק אנשים שרוצים למכור דירה, בכל אופן לא במחיר שהלקוחות רוצים לקנות. עוד נתון חשוב שמסביר את ההיצע מול הביקוש – מספר התחלות הדירה ומספר הבתים החדשים לנפש נמצא גם כן בשיא היסטורי. זאת אומרת שבנוסף למשכנתא הגבוהה ולמחירים הגבוהים, בקרוב גם יתחיל להיווצר עודף היצע משמעותי. יהיו הרבה דירות חדשות שלא יהיה מי שיקנה אותן. כל אלו מצביעים על כיוון אחד – מחירי הדירות ככל הנראה קרובים לשינוי מגמה ולירידה גורפת.

גורם  שמעכב את ירידת מחירי הדירות שהייתה צפויה לפי מצב השוק אך מתעכבת לבינתיים הוא העובדה  שמעט מאד אנשים רוצים באמת למכור את  הבית, בין השאר בגלל שיעורי המשכנתא הקודמים שהיו נמוכים מאד, ולכן רבים “ננעלו” עם משכנתא מעולה. במצב כזה, מכירת הבית תגרום להם לאבד את היתרונות שהיא משקפת. בשנים האחרונות נלקחו משכנתאות בריבית נמוכה היסטוריה של 2% – 3%. אם אדם ימכור את הבית הנוכחי על מנת לשדרג לבית חדש, הוא יצטרך לשלם את שארית החוב ולקחת משכנתא חדשה עם שיעורי ריבית גבוהים פי שניים. העובדה הזו מרחיקה מהשוק הרבה אנשים, שאלמלא כך היו מחליפים דירה כעת. אולם סוג כזה של מצבים יוצר מה שקרוי ביקושים כבושים (או במקרה זה – היצעים כבושים), כשאנשים ממתינים עם ההחלטה עוד זמן מה, אך לא מבטלים את כוונתם. בסופו של דבר האנשים האלו יצאו לשוק בשלב כזה או אחר ויגבירו עדו יותר את לחצי ההיצע.

הלחצים הללו מתחילים לבצבץ. מספר הדירות למכירה ביוני השנה עלה ב-2.4% לעומת שנה שעברה. מספר הבקשות למשכנתאות לעומת זאת נפל לשפל של 22 שנה.

אנו מתקרבים לקיץ, בו רבים עוברים דירה ואז מתרחש עיקר האקשן בשוק הדיור, ובו, ככל הנראה, יוכרע המאבק בין הקונים למוכרים ואז נראה את ההשפעות ארוכות הטווח של המגמות הנוכחיות. ייתכן שיש עוד קצת דלק במכלים של הקונים והמחירים יטפסו עוד קצת, אך נראה שלאורך זמן עודף הבניה, המחירים הגבוהים והמשכנתאות מרקיעות השחקים יכריעו את הכף ובטווח הבינוני נראה ירידות מחירים.

לבדיקה, השוואה וניתוח אלטרנטיבי בין בתי ההשקעות השאירו פרטים ומומחה מטעמינו יחזור אליכם בהקדם

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.

השקעה בסחורות – יתרונות וחסרונות
משקיעים ומהמרים
משקיעים ומהמרים- מה ההבדל?
השקעות נדלן
למה הנדל”ן ממשיך לעלות ואיך מחירי הסחורות קשורות לזה?
טויוטה
טויוטה מיראי שוברת שיא גינס: מכונית מימן עם טווחי נסיעה בלתי רגילים
etoro
eToro  –  רשת חברתית של השקעות שכדאי להכיר